Новите логистични бази се адаптират към пазара

04.03.2011

Логистика бр. 1 2011

В София най-често запитванията са за площи от 1000 кв. м

Какво се случва на пазара на индустриални и логистични имоти в началото на 2011 г.? Какви са в момента наемните цени на офисите и на складовете в логистичните бази? Може ли да очакваме някаква изненада на пазара през тази година? Зададохме тези въпроси на Антон Славчев, мениджър Офис и Индустриални площи в Colliers International. Предоставяме ви неговия анализ.


Предлагането на индустриални и логистични площи за отдаване под наем в София отбеляза умерен ръст през втората половина на 2010 г., като общият брой възлиза на 441 200 кв. м (статистиката включва и бази, отдавани под наем от логистични оператори). Новозавършените проекти през последните 6 месеца са T-Logistics Center (5000 кв. м), BNK (6000 кв. м) и БодиКар (7500 кв. м). В процес на изграждане са Терминал 4 на Логистичен център БЕРС (7400 кв. м), Административен и логистичен комплекс в Обеля (13 000 кв. м) и Унивег (8000 кв. м).

Базите

В София се оформят няколко ключови „клъстери” на площи за отдаване под наем, включително и от логистични оператори. Най-голямата зона е около Летище София, която представлява 17% от логистичния пазар в столицата, следвана от тази в Горубляне (14%), базите по протежение на Ботевградско шосе (12%) и Казичане (7%). В страната предлагането на качествени логистични площи под наем извън София е ограничено. Например в Пловдив въпреки привлекателното географско местоположение все още липсват големи модерни логистични площи за отдаване под наем, но има голям обем предназначени за собствено ползване или построени специално за нуждите на конкретен наемател. Варна е вторият най-развит след София логистичен пазар за отдаване под наем. Има няколко бази на международно ниво като Логистичен Парк Варна (9600 кв. м) и Alpha Logistics (6600 кв. м), както и някои по-малки сгради, които не могат да удовлетворят напълно съществуващото търсене по отношение на качеството. Сграда А06 на Логистичен Парк Варна, която е в процес на изграждане, ще прибави нови 10 000 кв. м на пазара. Русе въпреки стратегическото си местоположение на р. Дунав и близостта до столицата на Румъния все още не се е наложил като ключов логистичен център. Зоната, която има потенциал да се установи като модерна и индустриална за града, е Логистичен Парк Русе (13 850 кв. м).

Основните играчи

Аутсорсването на логистични процеси продължава да определя търсенето на пазара. Все повече компании са склонни да възложат част от дистрибуционната си дейност на логистични оператори, за да се фокусират върху основния си бизнес. Повечето компании, които избират този вариант, са от хранително-вкусовата промишленост, козметични компании, от автомобилния сектор и сектора за бяла и черна техника.

Антон Славчев е Мениджър "Oфис площи и бизнес паркове" в Colliers International, България. Присъединява се към екипа на компанията през 2005 г. Преди това работи за Alstom Transport в Париж, Франция.
Антон Славчев има двемагистърски степени - по Европейски бизнес практики от European School of Management (ESCP-EAP, Paris/Oxford) и по Икономика от University of Strasbourg.

Международните компании за напитки са също активни на пазара. Основните причини за това са изтичащи договори, консолидиране на логистични и офисни бази, оптимизация на разходите или предоговаряне на съществуващите наемни нива. В момента запитванията за логистични площи под наем в София са най-често за помещения около 1000 кв. м.

Големите международни хранителни вериги остават сред основните играчи на логистичния пазар за втора поредна година. Те все повече предпочитат да изградят собствена логистична база пред това да имат децентрализирана дистрибуция, което включва използването на търговска площ за склад.

Свободните площи отбелязаха лек ръст през втората половина на 2010 г. Преместванията на компании от стари в модерни логистични бази обяснява защо почти не се наблюдава промяна в процента на свободни площи, макар че повечето проекти, завършени през този период, остават без наематели. Това се обяснява донякъде и с факта, че новите проекти се нуждаят от известно време, за да се адаптират на пазара и да преразгледат офертните си цени, след което започват да привличат наематели. Усвоените площи за отдаване под наем възлизат на 17 000 кв. м, които идват основно от Логоцентър ЗММ, Universal Logistics, BLCS и BNK.

Цените

Като цяло наемните нива в края на 2010 г. отбелязват лек спад. При първокласните локации в София спадът е умерен - 4%, докато при логистичните бази в Пловдив той е 8%. Варна задържа нивата от предходния шестмесечен период, което се дължи на недостига в предлагането.

Офертните наемни нива на офис площите в логистичните проекти от смесен тип в София са около 7 евро/кв. м/месец, но цената варира в зависимост от наетите съпътстващи логистични площи.

През следващите няколко месеца не се очаква значителен ръст в активността на пазара на индустриални площи, a по-скоро можем да бъдем свидетели на стабилизиране на наемните нива. Ще има някои нови попълнения, като например базата на Унивег, която трябва да бъде пусната през първото тримесечие на 2011 г. В този срок ще бъдат завършени още Сграда А06 на Логистичен Парк Варна и Логистичен Парк Русе. По-голяма активност от страна на търсенето на логистични площи се очаква при повишаване на вътрешното потребление на стоки в страната.

Антон Славчев, мениджър Офис и Индустриални площи в Colliers International